山王物件① 仮審査を申し込む

「建蔽率、容積率オーバーとはどういうことですか?」山王の物件の不動産仲介業者に電話で尋ねました。
「はい、あの物件は売主様が二世帯で住まわれていたので、増築されています。昔の工務店さんなんかは依頼人の要望通りに建築する所も多かったので、ちょっと規定サイズより大きくなっているということです。」

「それは、良いんですが、建蔽率、容積率オーバーの物件は銀行のローンが通らないと聞きましたが、本当ですか?」

「いや、そんなことはないですよ、仮審査に通過した人はいらっしゃいますし。住宅ローンは他社が行ったものは2件あり詳細までは伺いませんでしたが自営業のお客様で申告を落としていたため、住宅ローンが組めませんでした。当社で住宅ローンをおこなった方は、1件は自営業者、もう1件は派遣会社社員で6か月しか勤続がなかったため、物件の審査の前に個人の問題でローンはだめでした。

その他、本物件で住宅ローンを通した方が、他社ですが2組ほどおり、建蔽率、容積率オーバーのことは特になにも問題がなかったと聞いております。1組は三井住友銀行でした。

物件評価が厳しい金融機関は、信用金庫や地方銀行でもともと、自己資金が多少必要な金融機関です。三井住友、みずほ、りそな、三菱東京UFJ、横浜、銀行で担保評価割れでローンが出ないことはないと思います。先ほど、三井住友銀行担当に確認しましたが、建蔽率、容積率に関しては20%までは土台に乗るそうです。本物件の建蔽率は62.4%で2.4%オーバ、容積率は162.0%で12%オーバなので土台に乗ります。

再建築の場合は現状より小さくする必要がありますが、屋根裏収納の高さを平均1.4m以下にすれば、容積率に入れなくても良くなるため実質、1階部分2.83㎡、2階2.57㎡を現在の建物より小さくすることになります。

また、物件評価は都心の一等地のマンションで40㎡しかないのに7000万円程度する物件等では稀に物件評価で希望の金額が出ない場合はあるそうです。売却の価格が適正であれば、まず物件評価が割れることはないとのお話でした。ただし、銀行を選ばないといけないという状況はマイナスであることは事実です。

一度銀行の仮審査の申し込みを試しに実施してみてはいかがでしょうか。仮審査をしたからといって、契約する必要はありません。仮審査が通れば本審査もほぼ通ると思いますので。」

「なるほど、そうなんですか。」流石、業界トップの不動産仲介業者。言ってることは説得力があり具体的に数字で説明する点も信頼出来そうです。「では、仮審査の申し込みをしてみようと思います。」とりあえず、疑ってても仕方ない。仮審査を試してみることにしました。


大元 隆志

大元 隆志

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