新築か中古か?

住居エリアは品川区か大田区。予算は3000万から4500万以内。部屋の数 4LDK、広さが75㎡。物件の内容が具体的になってきました。

この条件で、Suumo等の不動産情報サイトで物件を検索してみました。

 ・検索条件
 品川区,大田区 | 4500万円未満 | 専有:70m2以上 | 4K/DK/LDK | 駅徒歩:15分以内 | 所有権

すると、新築マンションが数件表示され、新築戸建てについては数十件表示されました。「結構有るな~」と思いながら物件を見ていきます。

 ・この価格で買える新築マンションは存在しない
 新築マンションは数件表示されたものの、全てが3800万円~6900万円などの範囲表示の物件で、一番安い物件が該当します。しかし、大半が1LDKや2LDKの間取りのもので、3LDK以上になると4500万円では買える物件が存在しないようでした。

 ・新築戸建ては、埋立地や工業地域が大半
 この検索条件では品川区の新築戸建ては0件でした。大田区の物件ばかりが表示されます。大半が京急空港線沿いです。賃貸でも持ち家でも、不動産屋曰く大田区の物件は海岸や川沿いに近づくほど地価が安くなるそうです。地価相場が高い順に並べるとこういう順番になるとのこと。
   1) JR京浜東北線、東横線、池上線
   2) 京急本線、多摩川線
   3) 京急空港線
  ようは埋立によって広がっていった地域が安くなるということですね。

 大田区の埋立地が安いのは、もう一つ理由があります。大田区の埋立地の多くは工業用の土地になっているのです。 大田区地域地区図この図は大田区の都市計画情報ですが、海岸沿いは紫色の土地が多く工場用の土地であることを示しています。

 土地には「役割」が定められています。住居用の土地、商業施設を建てて良い土地、工場を建てて良い土地といったようにです。一般的に住居用の土地として人気があるのは、住居用の土地>商業用の土地>工場用の土地という順になるのです。大田区の埋立地の多くは工業用であるため、住居用の土地と比べて価格が安くなっているのですね。
 
大田区の中で緑色が多い部分が田園調布等の住宅街ですが、こういった緑色の地帯はこの価格帯での新築戸建ては見当たりませんでした。あっても、線路沿いなど何らかのマイナス要素があります。

■結論 品川区、大田区で新築は手が出ない
品川区と大田区で、4500万円未満、専有床面積75m2以上、部屋数4LDKで所有権という条件で出てくる新築に、買いたいと思える物件は無さそうでした。海岸沿いの物件は買えなくもないですが、地震や水害発のリスクが心配です。大田区のハザードマップを見ると京急本線や多摩川線、京急空港線の大半がハザードマップで床上浸水のリスクが高い地域とされています。

内陸部に近い物件も「初めての内覧」で紹介された物件がどれも線路沿いや、川沿い、騒音施設の隣など、難がある物件ばかりでした。これらのことを考えると新築物件は控えた方が良いだろうと考えました。

これらの地域で災害リスクの少ない内陸側(緑色の地域)の物件を買おうとすると5,000万円以上、タワー型マンションを狙うなら6,000万円近い金額が目安となるようです。

「住宅の購入費用を生活の負担にしない」というコンセプトで家捜しをしている我が家には「新築」は選択肢から消えることになりました。


大元 隆志

大元 隆志

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