競売と任意売却の違い

久が原の物件は「任意売却の物件」ということで、任意売却物件とはどういうものなのか調べてみることにしました。

通常、住宅ローンを滞納すると、銀行側は貸したお金を回収するため「競売」という手段に出ます。競売が実行される流れはこのようになります。

 1) 住宅ローンの支払いを滞納する
 2) 銀行から、督促状や催告書の通知が届く
 3) 期限の利益の喪失
   期限の利益とは、期限の到来までは債務の履行をしなくてもよい、という債務者の利益のことです(民法136条)。噛み砕いて説明すると、家を買うために銀行からお金を借りてもローンの支払い期日までは支払いを催促されません。この支払いが催促されない期限を「期限の利益」と考えます。約束されて支払期日に債務者がお金を支払わない場合には、この「期限の利益が無くなり」直ちに全額を返済支払わなければならなくなります。
   通常、住宅ローンの滞納開始から3ヶ月~6ヶ月程で「期限の利益の喪失」という状態になります。
 4) 競売の申立てを実施
   「期限の利益の喪失」という状態になり、残りの住宅ローンを全額返済出来ない場合には、債権者は裁判所に「競売」を申し立てることになります。競売で住宅を売却し住宅ローンを回収するためです。
 5) 競売開始の決定
   裁判所が債権者から競売の申し立てを受理すると、暫くして自宅に「競売開始通知」が届きます。
 6) 執行官の訪問
   競売の入札価格を決めるため、裁判所から執行官が自宅に派遣されます。周囲への聞き込み調査も行われるので、この時点まで来るとご近所に対して、競売にかけられることがバレてしまいます。
 7) 競売期間入札の通知
   競売の入札期間に関する通知が届きます。
 8) 入札開始
 9) 開札
   最も高い入札を行った人が落札します。
 10) 立ち退き

競売は通常このような流れで行われます。5)の競売開始決定から、8)の入札開始までの期間は約半年程度が目安。この半年が過ぎて「開札」時期になると、もう競売を取り下げることは出来ません。市場価格の7割位の価格で売却されることになり、その後に残る住宅ローンの額も多くなってしまいます。

しかし、9)の開札前に「任意売却物件」として販売することが出来れば、通常の市場価格と同程度の額で売却することが可能になります。競売の場合は裁判所で行うものであり、現金一括での落札が必要(最近は住宅ローンが使えるようですが)など購入する側にとってもハードルが高い取引となります。

任意売却物件は売主の変わりに「債権者」と価格交渉する必要がありますが、それ以外の取引は通常の中古住宅と変わりません。住宅ローンでも特に問題になることはありません。

久が原の物件は任意売却だから住宅ローンが通りにくいということは無さそうですが、「何時かは競売になる物件」だということです。そうなれば、素人の私が競売で落札するという状態になるので、随分ややこしくなりそうです。なんとかそれまでには手を打ちたい。

不動産仲介業者曰く、久が原物件の競売開始はハッキリ決まってるわけではないが、八月か九月位ではないかとのこと。久が原の物件はあと二~三ヶ月で購入に至らないと「競売」になってしまうというタイムリミット付き物件だったのです。


大元 隆志

大元 隆志

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